Airbnb sposta la commissione sull'host. Per chi è in cedolare secca è anche un aumento di tasse

Il 7 luglio Airbnb ha mandato agli host europei una comunicazione dal titolo tranquillizzante: costi del servizio semplificati.

In sostanza: dal 13 ottobre 2026 sparisce il modello a commissione condivisa. Non ci sarà più una quota a carico tuo e una a carico dell'ospite. Ci sarà una commissione unica del 15,5%, interamente a carico dell'host, e il viaggiatore vedrà esattamente il prezzo che hai impostato tu.

Per chi opera fuori dallo Spazio Economico Europeo la data è anticipata al 15 settembre. Per l'Italia, il 13 ottobre.

Airbnb la presenta come trasparenza, e in parte lo è: chi cerca una casa vede subito il prezzo finale, senza le maggiorazioni a sorpresa che facevano abbandonare tante prenotazioni. È anche un allineamento a Booking, che funziona così da sempre.

Ma se gestisci case per conto di proprietari privati, c'è una conseguenza che nella mail non c'era. E arriverà sulla loro dichiarazione dei redditi.

Il conto che tutti stanno facendo

Il calcolo che circola è semplice, e viene da Airbnb stessa.

Oggi imposti 100. L'ospite paga circa 115, perché ci aggiunge la sua commissione. Tu incassi 97, perché la tua quota è il 3%.

Dal 13 ottobre, se lasci 100, incassi 84,50. Per tornare a 97 netti devi impostare 115.

Fin qui è aritmetica, e la maggior parte degli articoli si ferma qui.

Il conto che quasi nessuno sta facendo

Prendi un proprietario che affitta in cedolare secca. È la stragrande maggioranza dei privati italiani, e sono i clienti di ogni property manager.

La cedolare secca si calcola sul canone lordo: il prezzo che il locatore stabilisce. Non sul netto incassato dopo le commissioni. E la cedolare non ammette la deduzione di alcun costo, nemmeno forfettario - a differenza della tassazione ordinaria, che almeno riconosce un abbattimento del 5%.

Ora leggi cosa dice l'Agenzia delle Entrate nella Circolare 24/E del 2017: la provvigione dell'intermediario concorre alla determinazione del corrispettivo lordo se è trattenuta dall'intermediario sul canone dovuto al locatore, mentre non vi concorre quando è addebitata direttamente dall'intermediario al conduttore.

Rileggila con le date in mano.

Oggi, la commissione dell'ospite è addebitata direttamente all'ospite. Non entra nel canone. Il proprietario dichiara 100.

Dal 13 ottobre, quella commissione la paga il proprietario, trattenuta da Airbnb sul canone. Entra nel corrispettivo lordo. Per incassare come prima, il proprietario deve impostare 115. E su 115 pagherà la cedolare.

Un consulente lo riassume così: l'ospite paga 1.000, il portale trattiene 150, al proprietario arrivano 850, e la base imponibile della cedolare resta 1.000. Non 850.

Non è un dettaglio contabile. È un aumento della base imponibile che non passa da una legge di bilancio, né da un voto in Parlamento. Passa da una mail con oggetto "stiamo semplificando i costi".

Chi lo subisce e chi no

Se gestisci in forma imprenditoriale, con partita IVA e regime semplificato, le commissioni sono un costo deducibile. L'impatto c'è, ma è quello ordinario di qualunque aumento di costo.

Se hai case in cedolare secca - e noi ne abbiamo - l'impatto è doppio: paghi la commissione e ci paghi sopra l'imposta.

E se sei un property manager, la situazione è ancora più scomoda: il costo non lo subisci tu. Lo subiscono i proprietari per cui lavori. Se ne accorgeranno a giugno prossimo, quando faranno la dichiarazione e il numero non tornerà.

È meglio che glielo spieghi tu adesso, con un foglio di calcolo davanti, che scoprirlo da soli con il commercialista.

Alzare i prezzi non è gratis

Qui arriva la parte che nessuno affronta, e che dovrebbe preoccuparti più della cedolare.

"Basta aumentare da 100 a 115" è vero solo sulla carta. Nella realtà, quel prezzo finisce dentro un motore di ricerca dove il tuo annuncio compete con altri, e dove il prezzo è uno dei fattori che determinano se compari o no.

Tre cose da tenere a mente.

Non tutti si muovono insieme. Chi non ha un software gestionale può essere migrato in tempi diversi, e chi non fa nulla resta al prezzo vecchio. Nelle settimane intorno al 13 ottobre vedrai annunci a 100 accanto ad annunci a 115 per case identiche. Su una piattaforma dove l'ospite ora vede il prezzo finale e non più il totale con commissione, quella differenza è visibile in modo brutale.

Il prezzo non è un numero, è una soglia. Se una casa passa da 98 a 113 euro, esce dal filtro "fino a 100 euro" di chiunque stia cercando. Non perde qualche prenotazione: sparisce da una fetta di ricerche.

Il ranking guarda la conversione. Meno clic e meno prenotazioni per le stesse visualizzazioni significa un annuncio che scende. E un annuncio che scende recupera molto più lentamente di quanto sia sceso.

Chi tiene i prezzi fermi perde il 15,5% secco su ogni prenotazione. Chi li alza in blocco rischia di perdere visibilità in un mercato dove non tutti li hanno alzati. La risposta non è né l'una né l'altra: è guardare cosa fanno i comparabili reali della tua zona, settimana per settimana, e muoversi di conseguenza.

Questo, a mano, non si fa. Ed è la ragione per cui chi gestisce i prezzi con un sistema dinamico affronterà questa transizione in un modo completamente diverso da chi li aggiorna la domenica sera.

Cosa fare da qui a ottobre

Verifica quando ti tocca. La data italiana è il 13 ottobre 2026, ma controlla nel tuo account, alla sezione Pagamenti, quale modello hai oggi e cosa cambia.

Fai i conti per ogni proprietario in cedolare, non in media. La differenza dipende dal volume annuo e dall'aliquota, che dal 2026 non è più solo il 21%.

Parla con i proprietari adesso. Non a dicembre. Un property manager che anticipa un problema fiscale vale molto più di uno che lo scopre insieme al cliente.

Guarda i comparabili prima di alzare. E soprattutto guardali dopo: le due settimane successive al 13 ottobre diranno molto su chi si è mosso e chi no.

Ricorda che esistono altri canali. Ogni prenotazione diretta è una prenotazione senza il 15,5%. Non è la risposta a tutto, ma questa è la settimana giusta per chiedersi perché il tuo sito non ne porta.

Airbnb ha eliminato l'ultima differenza strutturale rispetto a Booking. Il modello a commissione condivisa era una scelta di posizionamento, ed è finita.

Per gli ospiti sarà più chiaro. Per chi ha case in cedolare secca sarà più caro di quanto sembri. E per chi le case le gestisce per conto di altri, sarà una conversazione da fare guardando negli occhi il proprietario, prima che sia lui a farla con il suo commercialista.

Laura Bardi è property manager di Housebuddy, che gestisce appartamenti e ville a Milano e in Sicilia, alcuni dei quali in regime di cedolare secca.